Cuando no puedes seguir pagando tu hipoteca, el miedo a perder tu vivienda y seguir debiendo dinero al banco es más común de lo que parece. Pero hay soluciones legales que permiten liberarte de esa deuda, incluso si ya no puedes conservar tu casa. Una de ellas es la dación en pago.
En este artículo vamos a explicarte en qué consiste, cómo puedes solicitarla paso a paso, en qué casos el banco está obligado a aceptarla, y qué alternativas reales existen si no se concede.
¿Qué es la dación en pago y qué implica?
La dación en pago es una fórmula legal por la cual el deudor entrega su vivienda al banco a cambio de que este cancele íntegramente la deuda hipotecaria pendiente, incluidos intereses y gastos. Es decir, pierdes la propiedad, pero quedas libre de la deuda, incluso si el valor de la vivienda es inferior a lo que debías.
Sin embargo, en España no existe un derecho automático a la dación en pago. El artículo 1911 del Código Civil (CC) establece el principio de responsabilidad patrimonial universal, lo que significa que el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes, presentes y futuros. Por tanto, salvo que se haya pactado expresamente en la hipoteca (como prevé el artículo 140 de la Ley Hipotecaria), o que concurran los supuestos del Real Decreto-ley 6/2012, el banco no está obligado a aceptarla.
¿En qué casos puede solicitarse la dación en pago?
Desde 2012, se han establecido mecanismos de protección para personas en situación de especial vulnerabilidad. El Código de Buenas Prácticas Bancarias, al que están adheridas la mayoría de entidades, prevé que el banco debe ofrecer la dación en pago como último recurso cuando:
- El deudor se encuentra en el umbral de exclusión social, es decir, con ingresos bajos (hasta 3 veces el IPREM, o más en algunos supuestos) y sin patrimonio adicional.
- El inmueble es la vivienda habitual del deudor y no tiene otras propiedades.
- La hipoteca no cuenta con avalistas.
- El precio de adquisición del inmueble no supera los límites establecidos (hasta 250.000 euros).
- Se ha solicitado una reestructuración de deuda y esta ha resultado inviable, o el banco ha optado por no aplicar una quita.
- No se ha producido aún el anuncio de subasta en el procedimiento judicial.
El plazo para solicitar la dación en pago en este contexto es de hasta 24 meses desde la solicitud de reestructuración o durante su ejecución si resulta también insostenible.
Procedimiento para solicitar la dación en pago
Aunque no hay un procedimiento judicial, sí existen pasos claros a seguir:
- Solicitud formal al banco: Expón tu situación económica y personal, y pide por escrito la dación en pago. Incluye documentación acreditativa: certificado de empadronamiento, vida laboral, ingresos, escritura de hipoteca, nota simple, etc.
- Tasación del inmueble: El banco evaluará la vivienda mediante una tasadora homologada. Aunque el coste inicial suele correr por cuenta del solicitante, muchas entidades lo asumen o lo descuentan del acuerdo si se concede la dación.
- Negociación con el banco: El banco puede aceptar, proponer una quita parcial, o rechazar la propuesta. La clave es demostrar que no puedes pagar, no tienes bienes, y que la dación en pago es razonable.
- Escritura pública ante notario: Si se llega a un acuerdo, se formaliza mediante escritura en la que consta la entrega de la vivienda y la cancelación total de la deuda. Esta escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad.
- Cancelación registral de la hipoteca: Se elimina la carga hipotecaria y el banco pasa a ser titular del inmueble. Puedes solicitar un certificado de cancelación de deuda.
¿Qué gastos e impuestos conlleva la dación en pago?
En la mayoría de los casos, el banco asume los costes notariales, registrales y de gestoría.
Respecto a impuestos:
- IRPF: Si se trata de tu vivienda habitual y no tienes otros bienes con los que pagar la deuda, estarás exento de tributar por ganancia patrimonial.
- Plusvalía municipal: También se está exento si la vivienda es habitual, según el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF.
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): Lo paga el banco, no el deudor.
¿La dación en pago cancela siempre el 100 % de la deuda?
Depende. Si el banco está adherido al Código de Buenas Prácticas y se cumplen los requisitos, sí. Pero fuera de ese marco, puede exigir el pago de la diferencia entre la tasación de la vivienda y el capital pendiente, especialmente si no se pacta lo contrario.
Es fundamental que en el acuerdo conste expresamente la extinción total de la deuda y que también se libere a avalistas o fiadores, si los hay. Si no se recoge, estos pueden seguir siendo responsables subsidiarios del pago.
¿Qué alternativas legales existen a la dación en pago?
La dación en pago no es la única vía para resolver una deuda hipotecaria insostenible. Existen otras opciones legales:
1. Reestructuración de deuda
Prevista en el Real Decreto-ley 6/2012. Permite alargar el plazo, reducir intereses o establecer carencias (periodos sin pagar). Es el primer paso obligatorio antes de pedir la dación si estás bajo el Código de Buenas Prácticas.
2. Quita de parte de la deuda
Si la reestructuración es inviable, el banco puede ofrecerte condonar parte del capital pendiente. Es poco frecuente, pero posible.
3. Carencia hipotecaria
Consiste en aplazar el pago del capital (pagando solo intereses o incluso nada) durante un tiempo pactado. Es útil para crisis temporales, como despidos o enfermedad.
4. Venta voluntaria del inmueble
Vender la vivienda antes de que se inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria puede ser una vía efectiva. En este caso, si el precio de venta no cubre toda la deuda, se puede negociar con el banco que acepte la cantidad obtenida como pago total o parcial, con o sin quita. También se puede pactar la subrogación del comprador en la hipoteca, si cumple con los requisitos financieros.
5. Ley de Segunda Oportunidad
Si la persona deudora se encuentra en una situación de insolvencia generalizada y no puede afrontar sus deudas, una alternativa es iniciar un procedimiento de exoneración del pasivo insatisfecho en virtud de la Ley de Segunda Oportunidad. La vivienda puede quedar fuera si no es ejecutable, o puede incluirse dentro de un plan de liquidación pactado.
¿Cuándo conviene realmente optar por la dación en pago?
Te recomendamos considerar esta opción si:
- Has agotado otras alternativas (venta, reestructuración).
- No puedes pagar la hipoteca ni renegociar.
- No tienes patrimonio adicional.
- Estás en situación de exclusión social.
- Estás dispuesto a perder la vivienda a cambio de quedar libre de deuda.
En cambio, si puedes vender, refinanciar, o pagar con ayuda familiar, la dación puede no ser la mejor opción. Su uso es el último recurso, y debe analizarse con asesoramiento experto.
En conclusión, la dación en pago puede liberarte de una deuda hipotecaria que ya no puedes afrontar, pero también implica perder tu vivienda. Antes de tomar una decisión, valora:
- ¿Cumples los requisitos del Código de Buenas Prácticas?
- ¿Puedes renegociar o vender?
- ¿Tienes avalistas que pueden verse afectados?
- ¿Tienes otras deudas además de la hipoteca?
En todos los casos, lo más sensato es buscar asesoramiento legal especializado desde el primer momento. Cuanto antes actúes, más margen de maniobra tendrás para encontrar una salida digna y legalmente protegida.