¿Firmaste una hipoteca y pagaste todos los gastos sin discutirlo? Si es así, puede que tengas derecho a recuperar una parte importante de ese dinero. Los tribunales españoles y europeos han aclarado en los últimos años que muchas de estas cláusulas eran abusivas y que los consumidores pueden exigir la devolución de lo pagado indebidamente.
En este artículo te explicamos qué son los gastos hipotecarios son reclamables y qué pasos debes dar para que te devuelvan lo que no debiste pagar.
¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?
Los gastos derivados de un préstamo hipotecario han sido objeto de intensos debates jurídicos en los últimos años. En muchos contratos, las entidades financieras impusieron al consumidor el pago de conceptos que, conforme a la normativa vigente y la jurisprudencia consolidada, no le correspondían en exclusiva.
Gracias a numerosas resoluciones del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, hoy sabemos qué gastos pueden reclamarse si fueron abonados indebidamente. A continuación, te detallamos los principales:
- Gastos de notaría: Se refieren a los honorarios por la escritura de constitución del préstamo hipotecario. Según la doctrina jurisprudencial, estos gastos deben repartirse por mitades entre el banco y el consumidor. Por tanto, si asumiste el 100 %, puedes reclamar el 50 %.
- Gastos del Registro de la Propiedad: Son los derivados de la inscripción de la hipoteca en el Registro. Como esta inscripción beneficia al banco —al garantizar su derecho de crédito—, corresponde abonarla íntegramente a la entidad financiera. Si tú la pagaste, puedes reclamar el 100 % del importe.
- Gastos de gestoría: Si fue el banco quien designó unilateralmente la gestoría encargada de tramitar la hipoteca, el coste de ese servicio debe ser asumido por él en su totalidad. El consumidor puede recuperar el 100 % de lo abonado si no tuvo capacidad real de elección.
- Gastos de tasación: Aunque la Ley 5/2019 establece que este gasto debe ser asumido por el prestatario, existen supuestos en los que es reclamable, especialmente cuando el banco impuso la tasación sin permitir que el consumidor eligiera libremente al tasador. Si no hubo negociación ni transparencia, puede solicitarse su devolución.
- Comisión de apertura: No basta con incluirla en el contrato, sino que debe estar justificada por un servicio real y adicional prestado al cliente. En caso contrario, puede considerarse abusiva y reclamarse su devolución.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en hipotecas anteriores al 10 de noviembre de 2018. Este tributo grava la formalización del préstamo en escritura pública. Desde el Real Decreto-ley 17/2018, el banco es el obligado al pago en préstamos con garantía hipotecaria. Si firmaste antes del 10 de noviembre de 2018 y pagaste tú este impuesto, puedes reclamarlo, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
- Comisiones de impago o intereses de demora desproporcionados: Las cláusulas que imponen intereses de demora muy elevados, o comisiones por impago automáticas y acumulativas, pueden ser declaradas nulas si superan los límites establecidos por la normativa y carecen de proporcionalidad.
¿Qué plazo hay para reclamar gastos hipotecarios?
Este punto ha sido fuente de gran inseguridad jurídica, pero la Sala Primera del Tribunal Supremo ha unificado doctrina en su sentencia de 14 de junio de 2024 (Roj: STS 3076/2024).
La conclusión es la siguiente:
- El derecho a declarar la nulidad de una cláusula abusiva es imprescriptible.
- Pero el derecho a reclamar la devolución de lo pagado indebidamente prescribe en cinco años, y ese plazo no empieza a contar hasta que el consumidor tiene conocimiento efectivo de la abusividad.
- Ese conocimiento se presume, en principio, desde la firmeza de la sentencia que declare nula la cláusula en el caso concreto del consumidor.
El TJUE, por su parte, el 13 de marzo de 2025, subrayó que no puede iniciarse el cómputo si el consumidor no sabía que podía reclamar.
Por tanto:
- Si aún no has llevado tu caso a juicio, el plazo no ha empezado a contar.
- Si tu cláusula ha sido anulada por sentencia firme, tienes cinco años desde esa resolución para reclamar la devolución de los gastos.
- El banco solo puede alegar prescripción si demuestra que tú ya sabías que esa cláusula era abusiva antes de la sentencia.
¿Qué cambios introduce la nueva Ley Orgánica 1/2025?
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, ha introducido una modificación relevante en la Ley de Enjuiciamiento Civil. A partir del 3 de abril de 2025, no se admite una demanda de devolución de gastos hipotecarios sin acreditar una reclamación extrajudicial previa (artículo 439.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Además, se ha creado un nuevo artículo 439 bis, que regula este requisito para consumidores que reclaman contra entidades que conceden créditos o préstamos.
Esto significa que antes de acudir a los tribunales, deberás demostrar que hiciste una reclamación formal al banco solicitando la devolución. Si no lo hiciste, el juez inadmitirá la demanda. También será válida la reclamación presentada ante organismos como el Banco de España.
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios en 2025?
1. Reúne la documentación necesaria
- Escritura del préstamo
- Facturas de notaría, registro, tasación y gestoría
- Justificantes de pago (transferencias, recibos, etc.)
- DNI o documento de identidad
2. Presenta una reclamación extrajudicial al banco
Antes de acudir a los tribunales, es obligatorio que dirijas una reclamación previa por escrito a la entidad financiera, asegurándote siempre de dejar constancia fehaciente de su presentación.
En tu reclamación debes:
- Identificarte correctamente.
- Indicar los datos del préstamo (fecha, entidad, importe).
- Señalar las cláusulas que consideras abusivas (por ejemplo, las que te obligaron a asumir todos los gastos).
- Solicitar expresamente la devolución de las cantidades indebidamente abonadas, incluyendo los intereses legales correspondientes.
- Fundamentar tu solicitud en la normativa vigente y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE.
Tras recibir la reclamación, el banco está obligado a realizar un cálculo detallado de lo que procedería devolver, incluyendo los intereses, y a manifestar si reconoce o no la nulidad de las cláusulas que señalas como abusivas. Si acepta tu reclamación, deberá acordar contigo la devolución del dinero y, si procede, el reconocimiento formal de la nulidad.
Durante este procedimiento no se puede acudir a los tribunales ni presentar otras acciones extrajudiciales sobre el mismo asunto, y cualquier posición adoptada por las partes podrá valorarse posteriormente en el juicio si finalmente se llega a él.
3. Esperar respuesta (máximo 2 meses)
Una vez presentada la reclamación extrajudicial, la entidad financiera tiene un plazo máximo de un mes para responder y llegar a un acuerdo contigo. Según el artículo 439 bis, el procedimiento extrajudicial se considera concluido sin acuerdo en los siguientes supuestos:
- Si el banco rechaza expresamente tu solicitud de devolución.
- Si transcurre el plazo de un mes desde que el banco recibió tu reclamación sin responder.
- Si el banco realiza un cálculo de devolución pero tú no estás de acuerdo con el importe o con su negativa a reconocer la nulidad de las cláusulas.
Si se produce alguna de estas circunstancias, o si, habiendo aceptado el banco devolverte una cantidad concreta, no te la ingresa en el plazo de un mes desde tu aceptación, se abre la vía judicial para que puedas presentar una demanda. Además, desde que manifiestes tu conformidad con la oferta y no se cumpla el pago, la cantidad adeudada devengará intereses legales incrementados en ocho puntos porcentuales.
4. Interponer una demanda
Si la entidad bancaria rechaza expresamente tu reclamación, no responde en el plazo de un mes, o no estás de acuerdo con la cantidad que propone devolver o con su negativa a declarar nula la cláusula, puedes dar el siguiente paso: acudir a los tribunales e interponer una demanda.
Esta demanda deberá presentarse ante el juzgado de primera instancia del domicilio del consumidor, conforme a la normativa vigente en materia de protección de consumidores y usuarios. En ella, podrás solicitar:
- La declaración de nulidad de las cláusulas que impusieron al consumidor el pago de gastos que no le correspondían legalmente.
- La devolución de las cantidades indebidamente abonadas, con sus correspondientes intereses legales desde la fecha del pago.
- La condena en costas a la entidad financiera, si procede.
¿Cualquier persona puede reclamar gastos hipotecarios?
Sí, siempre que:
- Seas consumidor (no empresa o profesional que contrata para su actividad)
- No hayas recibido información clara y suficiente sobre la cláusula
- Tengas documentación que acredite los pagos
Incluso si tu hipoteca fue firmada hace 20 o 30 años, puedes reclamar si no existe sentencia firme en tu caso y no sabías que podías hacerlo.
En conclusión, en los últimos años, los tribunales han dejado claro que muchas de las cláusulas impuestas en los préstamos hipotecarios eran abusivas y, por tanto, nulas. Esto significa que si pagaste gastos como los de notaría, registro, gestoría, tasación o una comisión de apertura sin haber negociado esas condiciones, puedes exigir la devolución de lo abonado. Además, la nueva normativa exige que antes de acudir a los tribunales presentes una reclamación extrajudicial debidamente documentada, lo que hace aún más importante actuar con asesoramiento legal especializado y dentro de los plazos establecidos.
Reclamar estos importes no es solo un derecho, sino también una forma de defenderte frente a prácticas bancarias que los tribunales han considerado injustas. Si firmaste tu hipoteca hace años y aún no has iniciado acciones legales, todavía estás a tiempo. Con la documentación adecuada y una buena estrategia jurídica, puedes recuperar lo que pagaste indebidamente, con intereses y con todas las garantías legales.